Simulador de financiamento imobiliário
Primeira parcela
R$ 2.762,97
- Última parcela
- R$ 672,48
- Valor financiado
- R$ 240.000,00
- Total pago ao banco
- R$ 618.381,92
- Total de juros
- R$ 378.381,92
- Taxa mensal equivalente
- 0,87%
- Prazo
- 30 anos
- Renda necessária (parcela ≤ 30%)
- R$ 9.209,90
- Comprometimento da sua renda
- 0%
- No outro sistema, a primeira parcela seria
- R$ 2.192,06
- Diferença de juros entre SAC e Price
- R$ 170.759,68
- A simulação não inclui seguros obrigatórios (MIP e DFI) nem a taxa de administração, que somam algumas dezenas de reais por mês.
- Bancos costumam limitar a parcela a 30% da renda familiar bruta.
- Troque o sistema no campo acima para comparar SAC e Price.
Estimativa com base nas regras vigentes. Confirme com um profissional.
Primeiras 12 parcelas
| Mês | Parcela | Juros | Amortização | Saldo devedor |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 2.762,97 | R$ 2.096,30 | R$ 666,67 | R$ 239.333,33 |
| 2 | R$ 2.757,15 | R$ 2.090,48 | R$ 666,67 | R$ 238.666,66 |
| 3 | R$ 2.751,33 | R$ 2.084,66 | R$ 666,67 | R$ 237.999,99 |
| 4 | R$ 2.745,50 | R$ 2.078,83 | R$ 666,67 | R$ 237.333,32 |
| 5 | R$ 2.739,68 | R$ 2.073,01 | R$ 666,67 | R$ 236.666,65 |
| 6 | R$ 2.733,86 | R$ 2.067,19 | R$ 666,67 | R$ 235.999,98 |
| 7 | R$ 2.728,03 | R$ 2.061,36 | R$ 666,67 | R$ 235.333,31 |
| 8 | R$ 2.722,21 | R$ 2.055,54 | R$ 666,67 | R$ 234.666,64 |
| 9 | R$ 2.716,39 | R$ 2.049,72 | R$ 666,67 | R$ 233.999,97 |
| 10 | R$ 2.710,56 | R$ 2.043,89 | R$ 666,67 | R$ 233.333,30 |
| 11 | R$ 2.704,74 | R$ 2.038,07 | R$ 666,67 | R$ 232.666,63 |
| 12 | R$ 2.698,92 | R$ 2.032,25 | R$ 666,67 | R$ 231.999,96 |
Sobre esta calculadora
No financiamento da casa própria a escolha entre SAC e Price muda bastante o bolso. No SAC a amortização é fixa e a parcela começa mais alta e cai todo mês; na Price a parcela é sempre igual, mas o total de juros é maior. Informe o valor do imóvel, a entrada, o prazo e a taxa anual para ver a parcela inicial, a última parcela, o total pago e quanto de renda os bancos costumam exigir. O gráfico mostra o saldo devedor caindo ao longo do contrato.
Como funciona o cálculo
A taxa anual é convertida para a taxa mensal equivalente por juros compostos. No SAC, a amortização é o valor financiado dividido pelo número de meses e é constante; os juros incidem sobre o saldo devedor, então a parcela cai a cada mês. Na Price, a parcela é fixa e calculada pela fórmula de anuidade: no começo quase tudo é juros e a amortização cresce ao longo do tempo. O total de juros é a soma dos juros de cada parcela, sempre maior na Price para o mesmo prazo e taxa.
Fórmula
i mensal = (1 + i anual)^(1/12) − 1 SAC: amortização = PV / n · parcela = amortização + saldo × i Price: parcela = PV × i / (1 − (1 + i)^−n) Renda necessária = primeira parcela / 0,30
Exemplo
Um imóvel de R$ 300.000 com 20% de entrada gera R$ 240.000 financiados. Em 30 anos a 11% ao ano, a taxa mensal equivalente é 0,8735%. Na Price a parcela fica em torno de R$ 2.195 do começo ao fim; no SAC a primeira passa de R$ 2.700 e a última cai para perto de R$ 670.
Perguntas frequentes
- SAC ou Price: qual escolher?
- Se a renda comporta a parcela inicial mais alta, o SAC costuma sair mais barato no total de juros e reduz o saldo devedor mais rápido. A Price ajuda quem precisa de previsibilidade e de uma parcela inicial menor.
- A simulação inclui os seguros?
- Não. MIP, DFI e a taxa de administração são cobrados junto com a parcela e variam por banco, idade e valor do imóvel.
- Posso usar o FGTS?
- Sim, na entrada, na amortização do saldo ou para abater parcelas, desde que o imóvel e o comprador atendam às regras do programa.
- Vale a pena amortizar antes?
- Amortizar reduzindo o prazo economiza mais juros do que reduzir o valor da parcela, especialmente nos primeiros anos, quando a maior parte da parcela é juros.
- Por que o banco limita a parcela a 30% da renda?
- É o teto usual de comprometimento adotado na análise de crédito imobiliário, considerando a renda familiar bruta somada dos participantes.
Fontes
Parâmetros atualizados em 15/01/2026.